Pocos españoles pueden adquirir una vivienda sin tener acceso a préstamo hipotecario. Siendo así, este es un tipo de financiación es bastante frecuente. No obstante, encontrar una hipoteca que se adapte a las necesidades específicas de cada persona es una tarea difícil. Así, de acuerdo con estadísticas recientes, las hipotecas españolas se encuentran entre las más costosas de la región.

Aspectos como la edad de los solicitantes, la carencia de un aval o el porcentaje de financiación requerido son algunas limitaciones más frecuentes. Esto puede llevar a contratar hipotecas poco ventajosas. Por otra parte, el desconocimiento del público general sobre estos temas, es otra barrera cuando de hipotecas se trata.

Afortunadamente, la legislación española actual, dispone de mecanismos para modificar las condiciones iniciales de un préstamo hipotecario. Con esto se pretende subsanar aquellas situaciones donde las características de la hipoteca, no concuerden con la nuevas realidades económicas.

En este sentido, los propietarios pueden acudir a una novación hipotecaria, entre otras alternativas financieras disponibles. Se trata de medidas de renegociación para evitar la pérdida de la vivienda. Así, se pueden evitar cometer los mismos errores que en la adquisición inicial del préstamo, se aconseja seguir algunas claves sobre la renegociación de la hipoteca.

Actuar antes del impago

Los expertos en finanzas afirman que lo ideal es tomar las medidas necesarias de cara a la renegociación, antes del impago. Pues, una vez se hayan incumplido con las obligaciones respectivas, la entidad bancaria está en su derecho de aplicar las cláusulas convenidas previamente.

Siendo así, es clave actuar mientras se está al día con los pagos de la deuda. No obstante, la intención de renegociar puede comunicarse a la banca en cualquier momento. En este sentido, resulta fundamental contar con una planificación financiera adecuada, y un asesor al cual acudir ante cualquier eventualidad.

Decidir entre subrogación o novación

Si ya se ha decidido a solicitar la renegociación del crédito hipotecario, se debe saber que se disponen de dos vías para hacerlo. En primer lugar, si se desea obtener nuevas condiciones en el préstamo hipotecario, entonces se debe acudir a una novación hipotecaria.

Se trata de redefinir las cláusulas y condiciones de un contrato o acuerdo jurídico. Es decir, el contrato hipotecario que se ha firmado en primera instancia. En este sentido, es posible modificar muchas cosas, por ejemplo aumentar la cantidad del préstamo y obtener nuevos fondos. Otras modificaciones habituales son la extensión en el plazo de amortización y la inclusión de nuevas garantías.

Sin embargo, no es usual que las entidades bancarias accedan a cambiar las cláusulas de un contrato favorable a ellos. Por tanto, es importante conocer y evaluar la segunda alternativa en relación a la renegociación de hipoteca: la subrogación.

Esta segunda opción, se hace referencia a un procedimiento que permite conservar la antigüedad del préstamo, cambiando la entidad bancaria y algunas condiciones. Esta puede solicitarse tanto por parte del deudor como del acreedor. Y puede conllevar, el pago de gastos administrativos, tasas e impuestos adicionales.

En general, el uso de esta segunda alternativa se aconseja durante los primeros años del préstamo. O bien, cuando se adquiere un inmueble de ocasión sobre con un préstamo bancario anterior.

Pagar antes de renegociar

Esta es una idea estupenda si se desea ahorrar en la cuota de la hipoteca. Sin embargo, requiere de condiciones económicas favorables y una cláusula que establezca la respectiva comisión por amortización.

En este sentido, la amortización bajo estas condiciones puede ayudar a eludir la renegociación, o en todo caso hacerla aún más provechosa.  No obstante, dada la complejidad de este tipo de acciones, conviene consultar con un especialista legal o en materia hipotecaria, a fin de evitar complicaciones.

Aumentar la vinculación con el banco

Hace tiempo los bancos otorgaban hipotecas con el único fin de que el cliente contratará servicios vinculantes. Esto sin duda alguna, contribuyó a la emisión de las llamadas hipotecas basura.

Sin embargo, esto podía tener como fin, ganar la buena voluntad del banco, y aumentar las posibilidades de una renegociación. En este sentido, para incrementar la vinculación entre el deudor y el banco, basta con contratar productos relacionados. Estos incluyen desde seguros de cualquier tipo,  planes de retiro y tarjetas de crédito, por mencionar algunos.

De esta forma, el banco percibe ingresos extras que indirectamente proceden del préstamo hipotecario. Con esto se pretende compensar la pérdida que implica para el banco los cambios en las cláusulas del préstamo hipotecario.

Cancelación de la hipoteca y dación en pago

Esta es la última opción. Sólo debe considerarse una vez que se han agotado las demás vías, y bajo la tutela de un experto en la materia. En general, es la alternativa restante cuando no se puede pagar el crédito, y además, no se consigue la renegociación de la hipoteca.

Su estructura pretende amparar a aquellos deudores que no cumplan con los requisitos necesarios para reestructurar la deuda. Esto a causa de la falta de solvencia u otras situaciones económicas que hagan inviable la mencionada renegociación.

La dación en pago, es un mecanismo financiero consiste en entregar el inmueble al banco. Además, el banco tiene la potestad de aceptar o rechazar la dación en pago. Para evitar esta situación, es clave prestar mucha atención al momento de firmar el contrato respectivo.

Sin embargo, para los casos donde ya se cuenta con un contrato desfavorable, y la imposibilidad de pago. Entonces lo ideal es consultar con un experto en créditos hipotecarios.